Calcular el Valor de Mercado de un Inmueble: Avalúo Inmobiliario

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El valor de mercado de un inmueble es el valor por el cual ese inmueble puede ser vendido en el mercado inmobiliario. Este valor se determina se determina cuando ciertas características físicas y económicas influyen determinantemente en el precio y plusvalía de cualquier vivienda. Determinar este valor no es fácil, así que es necesario un proceso de avalúo inmobiliario.

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¿Qué es el valor de mercado de un inmueble?

El valor de mercado de un inmueble es la cuantía estimada por la que un inmueble debería intercambiarse en la fecha de valoración cuando ambas partes, comprador y vendedor, están dispuestos a realizar la operación.

Es una realidad que determinar el valor de un inmueble no es una tarea fácil, ya que son diversos factores que se deben evaluar antes de fijar un precio final.

Por eso, normalmente el precio de venta se define por medio de un avalúo inmobiliario, que analiza las características y condiciones del inmueble, ubicación, así como las características de la zona.

¿Qué es un avalúo inmobiliario?

Los avalúos inmobiliarios son la manera más eficaz y oficial para conocer el valor real de un inmueble. En el caso de los avalúos inmobiliarios se presenta en un documento que tiene validez legal y es necesario para realizar diversos trámites relacionados con el inmueble. 

Es importante mencionar que el avalúo inmobiliario debe ser realizado por un perito autorizado, ya sea por alguna tesorería estatal o catastros municipales donde se localiza el inmueble. También debe de contar con un registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), que es quien se encarga de regular la valuación de bienes inmuebles particulares

Cabe aclarar que hay dos tipos de avalúos, y tienen diferentes usos.

Tipos de avalúo

Avalúo comercial: Permite conocer el valor real del inmueble para establecer el precio de venta o renta competitivo en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado.

Avalúo catastral: Determina el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno.

¿Cómo se calcula el valor comercial?

El valor comercial permite visualizar el valor concreto y real de un inmueble, por ello es que sus parámetros se basan en los precios de construcción y también en la plusvalía actual de la zona.

Los servicios, el mercado, la ubicación y más son algunos aspectos a considerar para obtener el valor comercial de cualquier bien.

Existen diversos factores que un avalúo inmobiliario considera para calcular el valor comercial total:

Factores Físicos

Para los factores físicos, los elementos de desarrollo son indispensables. Para esto, los avalús inmobiliarios realizan una observación física interna y externa para identificar áreas fuertes y débiles de cualquier vivienda. Se considera el terreno y superfície, calidad y materiales de construcción, arquitectura y acabados o antigüedad.

Mercado Inmobiliario

El valor del mercado considera diversos factores que van de acorde al estatus del sector inmobiliario. Para analizar el mercado se reune información sobre las propiedades que compiten en él.

Para esto se analizan las propiedades en promoción, las que fueron vendidas recientemente, y las que llevan ya tiempo sin venderse. Sobre estas propiedades es necesario recopilar su precio y características, como su ubicación y superficie de terreno.

Financiamiento / Capitalización del Proyecto

La capitalización del proyecto inmobiliario es parte importante de todo el análisis, ya que en esta sección podremos distinguir valores concretos de la obra.

Los datos que suelen tomarse son los siguientes:

  • Tasa de capitalización y riesgos
  • Horizontes de inversión
  • Renta unitaria y bruta anual
  • Tasas de inflación, liquidez y recuperación

 

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